ארבל דר
העולם של היום הוא עולם של אלטרנטיבות. לא עוד שוק מימון שנשלט על ידי הדואופול הבנקאי 'פועלאומי' – אלא תחום שבו מתחרים על הפעילות העסקית של כל יזם עשרות (!) גורמי מימון. הרי כבר מזמן עקף הסקטור החוץ-בנקאי את המערכת הבנקאית מבחינת היקפי האשראי לענף הנדל"ן, והמהפכה הזאת מביאה איתה מסר מרענן של חדשנות ויצירתיות. אציין כמה מהחלופות האטרקטיביות ביותר ולאילו סוגי יזמים כל אחת מאלה מתאימה:
קרנות קדם היתר מתאימות ליזמי תמ"א קטנים שלא רוצים או לא יכולים לממן את התהליך. אלו קרנות המממנות את כלל עלויות התכנון, עד לקבלת היתר, בדרך של חשבון ליווי סגור. המימון מועמד כבר משלב החתמת הדיירים, הרבה לפני שקיימת ודאות תכנונית מלאה.
קרנות חברתיות הצטרפו לשוק המימון ב־2017, בעקבות חוק אשראי הוגן, ומביאות איתן מסר מרתק לענף הנדל"ן בשני תחומים עיקריים: הראשון בתחום קבוצות הרכישה והשני בתחום המימון לחברות עסקיות. עבור קבוצות רכישה, קרנות ה-P2P יודעות לבצע חיתום מהיר, לעיתים בתוך פחות מחודש, תוך מתן פתרון לקשיים בשעבודים. נוסף על כך, הן מכירות בהכנסות לחברי הקבוצה שבבנקים לא יכולים להכיר, וגם מאפשרות להוציא הביתה חלק מהמימון שאושר.
עבור חברות עסקיות, הקרנות החברתיות מציעות מימון בהלוואה סולו, ללא ביטחונות, עד מיליון שקלים עבור כל ח.פ. ההלוואה מועמדת מחוץ לאובליגו הבנקאי, כך שהמימון לא סותם את מסגרות האשראי, והכסף הינו לכל מטרה ואינו צבוע.
לאחרונה הצטרפו לשוק מימון הנדל"ן גם פאמילי אופיסז, שחקני אקוויטי ומשקיעים פרטיים. כל אלה מציעים ליזמים מנוסים בגודל קטן עד בינוני את מימון ההון העצמי הדרוש לפרויקט (רובו ככולו) תמורת הלוואה בריבית נמוכה, שיכולה להפוך לשותפות ברווחים במנגנון של "קאץ' אפ".
כך יכול היזם להעביר חלק מהסיכון בפרויקט לצד השני, וגם להקטין למינימום את ההון העצמי שצריך להביא מהבית.
וזה לא הכול; הריבית האפסית ועודף הנזילות של הגופים המוסדיים מעודדים יזמים איכותיים בגודל בינוני וגדול להיכנס אל שוק ההון. צריך לזכור שאנו נהנים כיום מתקופה תקדימית בשוק, שבה הנזילות הגבוהה והספרדים הנמוכים מייצרים טיימינג אידיאלי לגיוס פרטי או ציבורי. שוק ההון יודע להוון את העודפים העתידיים של פרויקט שרק עכשיו קיבל היתר בנייה. תנאי האשראי בשוק ההון נחשבים מצוינים ומאפשרים לקבל כבר היום עד 80% מעודפי הפרויקט, ובניגוד למערכת הבנקאית שוק ההון לא דורש ש.ש.כ או ערבויות אישיות.
כל אלו מובילים למסקנה אחת: התחרות בשוק מציעה מקסימום יצירתיות במינימום עלויות. כדי למקסם את הרווחיות בפרויקט יש צורך להכיר את כלל האפשרויות הכי עדכניות שקיימות בשוק, תוך דיוק והתאמה לצרכים הספציפיים של כל פרויקט ופרויקט. אני מזמין אתכם לבחון מקרוב את מגוון האפשרויות שגרניט יודעת לייצר-עבורכם.
ארבל דר,
שותף מנהל בגרניט גיוס הון בנדל"ן
מבית מרכז הנדל"ן.
